Co zrobić z kredytem hipotecznym, gdy wydarzy się nagły wypadek lub poważna choroba

3,8 milionów – około tylu Polaków miało na koniec 2023 roku kredyty hipoteczne.  Czas ich spłaty to nawet 20,25 a czasem nawet 30 lat. Co, gdy w tym czasie kredytobiorca na skutek choroby lub niepełnosprawności straci zdolność do jego spłaty?

Zakup mieszkania czy domu dla dużej części ludzi, jeśli nie dla większości, wiąże się z koniecznością wzięcia kredytu hipotecznego, którego spłata jest rozciągnięta na wiele lat. Poważny wypadek, szybko postępująca choroba nowotworowa lub neurodegeneracyjna mogą sprawić, że spłata zadłużenia może być utrudniona albo niemożliwa.

Bank nie odbierze od razu domu

Ważna informacja. Kredyt hipoteczny tym różni się od kredytu konsumpcyjnego, że jego zabezpieczeniem jest najczęściej nieruchomość, na zakup której został on wzięty – na przykład dom czy mieszkanie. Nie oznacza to jednak, że niespłacenie takiego kredytu zakończy się od razu zajęciem nieruchomości przez bank. W przepisach prawa bankowego oraz ustawy o kredycie hipotecznym znajdują się rozwiązania, które umożliwiają w pierwszej kolejności restrukturyzację zadłużenia. Dodatkowo w przypadku odrzucenia wniosku konsumenta o restrukturyzację zadłużenia albo bezskuteczności restrukturyzacji zadłużenia kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, umożliwia konsumentowi sprzedaż kredytowanej nieruchomości w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy. Oczywiście brak regularnej spłaty może doprowadzić do tego, że bank wezwie do zapłaty długu oraz ostatecznie wypowie umowę kredytową – zgodnie z przyjętymi w danym banku regułami i przepisami prawa. W sytuacji wypowiedzenia umowy oraz braku spłaty zadłużeniu bank może skorzystać z zabezpieczenia spłaty kredytu w postaci hipoteki i po przeprowadzeniu odpowiedniego postępowania sądowego wystąpić do komornika w wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Dopiero na końcu tego złożonego procesu może być ogłoszona licytacja danej nieruchomości, która ma służyć pozyskaniu środków na spłatę długów. Przez cały ten czas można wznowić spłatę zadłużenia i powstrzymać proces, czy też zawrzeć ugodę z Bankiem. W żadnym wypadku nie jest tak, że w sytuacji, gdy kredytobiorca traci zdolność spłacania kredytu, jego dom czy mieszkanie jest zajmowane przez bank od razu. Nie można też umówić się z bankiem na przejęcie obciążonej hipoteką nieruchomości i tym samym zlikwidować zadłużenie.

Pełnomocnik i kurator

Jeżeli kredytobiorca na skutek choroby lub wypadku nie jest w stanie zajmować się spłatą swojego kredytu, ale pozostaje w pełni świadomy i sprawny intelektualnie, optymalnym rozwiązaniem jest ustanowienie pełnomocnika. Wymaga to sporządzenia w obecności notariusza pełnomocnictwa – może to odbyć się nawet w szpitalu lub w domu kredytobiorcy. Pełnomocnictwa można również udzielić w oddziale, w obecności pracownika banku.

W sytuacji, gdy na przykład z powodu sytuacji życiowej kredytobiorca, ma poważne ograniczenia w funkcjonowaniu i nie jest w stanie samodzielnie zarządzać spłatą swojego kredytu a nie ma osoby, która może być jej pełnomocnikiem, odpowiednim rozwiązaniem wydaje się być ustanowienie kuratora dla osoby niepełnosprawnej. Kuratora wyznacza sąd rodzinny i to on określa zakres jego obowiązków i kompetencji. Dlatego ważne jest, by w tym zakresie znalazły się także sprawy dotyczące zarządzania finansami – w tym obsługa spłaty kredytu czy uzyskiwanie informacji dotyczących zadłużenia. Oczywiście w porozumieniu z osobą z niepełnosprawnością może podjąć rozmowy z bankiem na temat renegocjacji umowy kredytu w sytuacji, gdy spłata na dotychczasowych warunkach jest bardzo trudna lub wręcz niemożliwa. Kurator może w imieniu kredytobiorcy wystąpić o przedłużenie terminu spłaty kredytu. Warto podkreślić, że w takim przypadku powołania kuratora, decydentem jest osoba z niepełnosprawnością, tj.  ma ona możliwość podejmowania decyzji w swoich sprawach, a rolą kuratora, działającego w ramach umocowania sądu, jest jedynie wspieranie osoby niepełnosprawnej. Co jest istotne, obowiązkiem kuratora jest bieżące informowanie osoby niepełnosprawnej o stanie spraw, realizowanych działaniach i możliwych rozwiązaniach, umożliwiając jej tym samym wyrażenie swojej woli w zakresie podejmowanych decyzji.

Kredyt na „spółkę” z innymi osobami

W wypadku, gdy okaże się, że kredytobiorca nie jest już w stanie spłacać kredytu hipotecznego, możliwe jest przystąpienie innych osób do umowy kredytowej lub przepisanie kredytu na inną osobę – obie te procedury są dokładnie opisane w poradniku „Członek rodziny z powodu choroby nie może spłacić kredytu. Co robić?”. Tu jednak trzeba pamiętać, że zanim bank zgodzi się na dopuszczenie innej osoby lub osób do umowy kredytu, czy też przepisanie kredytu na inną osobę, musi sprawdzić ich zdolność kredytową.

Gdy rozmawiamy o kredycie hipotecznym, trzeba pamiętać, że spłacanie kredytu hipotecznego nie wpływa bezpośrednio na własność nieruchomości, na której ustanowiona jest hipoteka. Oznacza to, że jeśli syn zacznie spłacać kredyt na dom zakupiony przez ojca, to nie stanie się on automatycznie jego właścicielem.  Należy pamiętać również, że zmiana właściciela nieruchomości nie powoduje zmiany kredytobiorcy – są nadal nimi te same osoby, które występują na umowie kredytowej i hipoteka nadal obciąża nieruchomość. I jeśli na przykład taka nieruchomość została przepisana na inne osoby – na przykład córkę i zięcia, to obowiązek spłaty kredytu dalej spoczywa na osobach, które kredyt zaciągnęły. Bank jednak może egzekwować i żądań zaspokojenia kredytu z nieruchomości jeżeli kredytobiorcy nie spłacili kredytu, nawet pomimo, że nieruchomość nie jest już ich własnością.  

Ubezwłasnowolnienie całkowite

Są jednak sytuacja, gdy z powodu poważnej niepełnosprawności spowodowanej przez wypadek lub chorobę – na przykład chorobę Alzheimera, kredytobiorca może mieć poważne ograniczenia komunikacyjne i poznawcze.

W takich sytuacjach w obecnym kształcie polskiego prawa istnieje możliwość skorzystania z instytucji ubezwłasnowolnienia całkowitego i ustanowienia opiekuna prawnego dla takiej osoby. Działania, także dotyczące gospodarowania finansami osoby ubezwłasnowolnionej, podejmuje jej opiekun prawny wyznaczony przez sąd rodzinny.

Opiekun prawny ma szeroki zakres uprawnień. Są one jednak podzielone na czynności zwykłego zarządu, do których zalicza się wszelkie czynności, mające na celu utrzymanie sytuacji osoby znajdującej się pod opieką prawną w dotychczasowym stanie i na czynności przekraczające zwykły zarząd, o których możliwość wykonania trzeba ubiegać się w sądzie opiekuńczym. Co ważne nie ma prawnej i wiążącej definicji, które czynności przekraczają zwykły zarząd, a które nie.  Praktyka pokazuje, jednak, że na przykład podpisanie umowy zmieniającej zasady spłaty kredytu, gdzie zwiększa się czas spłaty i mogą pojawić się dodatkowo koszty, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

Opiekun prawny może więc udać się do banku i poprosić o to, by przekazano mu wszelkie dane dotyczące spłaty kredytu zaciągniętego przez osobę, nad którą ma opiekę, jednak w wypadku, gdy chce przejąć kredyt, lub zmienić warunki jego spłaty, które mogą powodować dodatkowe koszty lub wydłużać okres spłaty, musi najpierw uzyskać zgodę sądu opiekuńczego.  Jeśli sąd opiekuńczy wyda odpowiednie postanowienie, opiekun prawny osoby ubezwłasnowolnionej może w jej imieniu podpisać umowę zmieniającą zasady spłaty kredytu lub go przejąć, jeśli pozwala mu na to jego zdolność kredytowa.

Doradca tymczasowy

Do czasu zakończenia postępowania o ubezwłasnowolnienie i ustanowienia opiekuna prawnego istnieje wcześniej możliwość wystąpienia do sądu o ustanowienie tak zwanego doradcy tymczasowego. Taki doradca, który działa do czasu ustanowienia opiekuna prawnego może również, o ile sąd tak postanowi, podejmować decyzje dotyczące tej osoby lub majątku np. spłaty kredytu poprzez rozłożenie go na niższe raty. Trzeba jednak zawrzeć we wniosku do sądu informacje o tym, jakich uprawnień taki doradca będzie potrzebował, bo od treści postanowienia sądu o ustanowieniu doradcy tymczasowego zależy zakres jego kompetencji.

Doradca tymczasowy, może reprezentować osobę w sprawach związanych z obsługą kredytu, o ile posiada uprawnienia do reprezentacji i zarządu majątkiem osoby, w której imieniu działa. Wymaga to jednak odpowiedniego postanowienia sądu.

Artykuł nie stanowi interpretacji prawnej, porady, ani nie jest opinią prawną, a jego zamieszczenie ma jedynie cel informacyjny. Informacje zamieszczone w artykule stanowią prezentacje subiektywnego stanowiska w zakresie przepisów prawa i nie mogą być uznane za podstawę do ustalenia stanu prawnego w konkretnej sprawie. Zarówno Stowarzyszenie Przyjaciół Integracji i Fundacja Integracja, jak i konsultujący tekst eksperci nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za rezultaty działań podjętych w oparciu o zamieszczone na stronie informacje.